Question 1

Wie viele Fotos braucht ein Immobilienexposé?

Accepted Answer

Für eine normale Wohnung oder ein Einfamilienhaus sind zehn bis zwanzig Bilder eine brauchbare Orientierung: ein starkes Titelbild, jeder Wohnraum einmal, Küche und Bad, der Außenbereich, der Grundriss. Feste Grenzen gibt es nicht — ein kleines Apartment braucht weniger, ein Haus mit Nebengebäuden mehr. Wichtiger als die Zahl ist die Vollständigkeit. Ein Interessent baut sich beim Durchklicken einen Rundgang im Kopf zusammen. Fehlt eine wichtige Ansicht, entstehen Rückfragen oder Zweifel — die naheliegende Erklärung ist für viele, dass es dort etwas zu verbergen gibt. Zeigen Sie deshalb lieber ein ehrliches Bild vom kleinen Bad als gar keines. Sortieren Sie die Bilder so, wie jemand durch die Immobilie gehen würde: außen, Eingang, Wohnbereich, Küche, Schlafräume, Bad, Nebenräume, Garten, Grundriss. Diese Reihenfolge liest sich von selbst und braucht keine Erklärung. Vermeiden Sie Wiederholungen — drei Aufnahmen desselben Wohnzimmers aus ähnlicher Richtung bringen nichts. Wenn ein Raum leer, dunkel oder vollgestellt ist, ist die Lösung nicht, ihn wegzulassen. Ein aufgeräumtes oder digital eingerichtetes Bild desselben Raums beantwortet die Frage „Wie groß ist das und was passt da rein?“ — und genau die stellt sich jeder Interessent.

Question 2

Welche Räume müssen im Exposé zu sehen sein?

Accepted Answer

In jedes Exposé gehören: Außenansicht, Wohnzimmer, Küche, jedes Schlafzimmer, jedes Bad und der Außenbereich — Balkon, Terrasse oder Garten. Dazu der Grundriss. Alles andere ist Kür. Küche und Bad sind die teuersten Räume einer Immobilie und deshalb die, an denen Interessenten ihre Kaufentscheidung festmachen. Wer sie auslässt, verliert genau die Interessenten, die ernsthaft rechnen. Bei Mehrfamilienhäusern und Eigentumswohnungen kommen Treppenhaus und Hauseingang dazu — sie prägen den ersten Eindruck vor Ort, und wenn sie im Exposé fehlen, wird die Besichtigung zur Überraschung. Keller, Hauswirtschaftsraum, Abstellkammer und Garage brauchen kein eigenes Bild, solange sie im Text vorkommen — es sei denn, sie sind ein Verkaufsargument: eine trockene Doppelgarage mit Werkstatt gehört ins Exposé. Was nicht ins Exposé gehört: Innenaufnahmen mit persönlichen Dingen der Bewohner. Familienfotos an der Wand, Post auf dem Küchentisch, Medikamente auf dem Nachtschrank. Das ist nicht nur unprofessionell, sondern auch ein Datenschutzthema — Sie veröffentlichen persönliche Informationen von Menschen, die Ihnen die Wohnung nur gezeigt haben.

Question 3

Wie fotografiere ich eine Wohnung mit dem Smartphone?

Accepted Answer

Mit einem aktuellen Smartphone bekommen Sie brauchbare Innenaufnahmen, wenn Sie vier Dinge beachten: Tageslicht nutzen, die Kamera waagerecht halten, aus einer Raumecke fotografieren und vorher aufräumen. Der häufigste Fehler ist nicht die Kamera, sondern die Perspektive. Entscheidend für gerade Wände ist, dass Sie die Kamera nicht nach oben oder unten kippen. Sobald Sie neigen, laufen die senkrechten Kanten zusammen — das sind die berüchtigten stürzenden Linien. Schalten Sie das Gitternetz in der Kamera-App ein und richten Sie Türrahmen und Fensterlaibungen parallel zum Bildrand aus. Eine Aufnahmehöhe von etwa 1,20 bis 1,40 Metern ergibt dabei meist einen ausgewogenen Bildausschnitt. Fotografieren Sie aus einer Raumecke heraus, nicht von der Tür aus mitten hinein. So sehen Interessenten zwei Wände und bekommen ein Gefühl für den Schnitt. Nutzen Sie die Weitwinkel-Linse nur, wenn es der Raum erzwingt — sie verzerrt die Ränder und lässt Räume größer erscheinen, als sie sind. Das rächt sich bei der Besichtigung. Licht: Vorhänge auf, Rollläden hoch, alle Lampen an, Deckenlicht und Stehlampen zusammen. Ein leicht bewölkter Tag ist ideal. Gegen Fenster zu fotografieren führt fast immer zu dunklen Räumen mit ausgebrannter Fensterfläche — drehen Sie sich lieber um oder tippen Sie in der App auf eine dunkle Wandfläche, um die Belichtung darauf zu setzen.

Question 4

Warum wirken meine Innenaufnahmen dunkel — und was hilft dagegen?

Accepted Answer

Innenaufnahmen werden dunkel, weil die Kamera auf das Fenster belichtet. Fenster sind um ein Vielfaches heller als der Raum; misst die Automatik über das ganze Bild, zieht sie die Belichtung herunter und der Raum säuft ab. Das Problem ist nicht die Lampe im Zimmer, sondern der Helligkeitsunterschied. Der einfachste Weg dagegen: Belichtung von Hand auf eine dunkle Wandfläche setzen. Bei jedem Smartphone genügt ein Tipp auf die Stelle im Bild; der Regler daneben hebt die Helligkeit zusätzlich an. Das Fenster wird dabei weiß — das nimmt jeder Betrachter hin, einen dunklen Raum nicht. Der bessere Weg ist eine Belichtungsreihe: mehrere Aufnahmen mit unterschiedlicher Helligkeit vom Stativ, später zu einem Bild zusammengerechnet. Dann bleibt der Raum hell und draußen sieht man trotzdem den Garten. Das ist der Standard, den Immobilienfotografen liefern. Wenn die Aufnahme schon gemacht ist und ein zweiter Termin zu aufwendig wäre, lässt sich viel nachträglich retten: Schatten aufhellen, Farbstich der Glühlampen neutralisieren, den Fensterausblick zurückholen. Das ersetzt keine saubere Aufnahme, rettet aber ein Bild, das sonst niemand anklickt.

Question 5

Was ist eine Belichtungsreihe und wann brauche ich sie?

Accepted Answer

Eine Belichtungsreihe sind mehrere Aufnahmen desselben Motivs mit unterschiedlicher Helligkeit — typisch drei bis fünf, von deutlich zu dunkel bis deutlich zu hell. Zusammengerechnet ergibt das ein Bild, in dem sowohl der Raum als auch der Ausblick aus dem Fenster richtig belichtet sind. Sie brauchen sie immer dann, wenn Fenster im Bild sind, also bei fast jeder Innenaufnahme. Technisch entscheidend ist, dass sich zwischen den Aufnahmen nichts bewegt. Deshalb gehört ein Stativ dazu und ein Auslöser mit Verzögerung. Die meisten Kameras haben dafür eine Automatik, oft „Bracketing“ oder „AEB“ genannt; Smartphones nehmen im HDR-Modus eine vereinfachte Variante davon auf und rechnen sie sofort zusammen. Der Unterschied zwischen dem automatischen HDR eines Telefons und einer richtigen Reihe liegt im Ergebnis: Die Automatik entscheidet selbst, wie stark sie ausgleicht, und übertreibt gern — Räume bekommen dann diesen grauen, flachen Look mit dunklen Rändern um die Fenster. Aus einer selbst aufgenommenen Reihe lässt sich das Ergebnis dagegen steuern. Für den Alltag gilt: Ist das Wetter draußen gleichmäßig bewölkt und der Raum hell, reicht eine gut belichtete Einzelaufnahme. Scheint die Sonne ins Fenster oder ist der Raum tief und dunkel, ist die Reihe der Unterschied zwischen einem brauchbaren und einem guten Bild.

Question 6

Darf ich den Himmel auf einem Immobilienfoto austauschen?

Accepted Answer

In der Regel ja — der Himmel ist keine Eigenschaft der Immobilie, und niemand kauft ein Haus wegen des Wetters am Aufnahmetag. Die Grenze ist aber nicht das Motiv, sondern der Gesamteindruck: Die Bearbeitung darf keinen falschen Eindruck von Lage, Besonnung, Ausstattung oder Zustand erzeugen. Unproblematisch sind Licht, Farbe, Kontrast und Bildausschnitt. Heikel wird es, sobald die Bearbeitung etwas über die Immobilie aussagt: eine kahle Rasenfläche, die zum angelegten Garten wird, ein Riss in der Fassade, der verschwindet, ein Nachbarbau, der aus dem Bild retuschiert wird. Unzutreffende Angaben über wesentliche Merkmale sind nach dem Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb unzulässig, und dazu zählt der bauliche Zustand ohne Weiteres. Auch ein Himmelstausch kann kippen — etwa wenn dadurch eine Besonnung suggeriert wird, die die Lage gar nicht hergibt. Dasselbe gilt für eine geänderte Jahreszeit: Eine Sommerdarstellung eines im Winter aufgenommenen Gartens zeigt einen Zustand, den es so nicht gab. Kennzeichnen Sie wesentliche Änderungen deshalb konkret und unmittelbar am Bild — „Jahreszeit digital verändert“ sagt mehr als ein allgemeines „Aufnahme bearbeitet“. Und verlassen Sie sich nicht darauf, dass ein Hinweis jede Bearbeitung zulässig macht: Er informiert, er heilt keine Irreführung.

Question 7

Muss ich Nachbarn, Autokennzeichen und Personen unkenntlich machen?

Accepted Answer

Machen Sie identifizierbare Personen und Autokennzeichen grundsätzlich unkenntlich, wenn sie für das Inserat nicht erforderlich sind — und das sind sie praktisch nie. Ein ausnahmsloses Verbot ist es nicht: Mit Einwilligung, bei fehlender Erkennbarkeit oder in den Ausnahmefällen des Kunsturhebergesetzes kann eine Veröffentlichung zulässig sein. Für ein Immobilieninserat lohnt diese Prüfung aber selten — unkenntlich machen oder neu fotografieren ist schneller. Nachbarhäuser sind ein anderer Fall, aber kein sorgloser. Auch ein Gebäudefoto kann über Adresse und Kontext einer bestimmten Person zuzuordnen sein und etwas über deren Wohn- oder Eigentumsverhältnisse verraten; dass Sie von der öffentlichen Straße aus fotografiert haben, ändert daran nichts. In der Praxis sind Außenansichten von öffentlichem Grund meist unbedenklich. Heikel wird es, wenn Sie über Zäune in fremde Gärten fotografieren, Fenster der Nachbarn im Detail zeigen oder mit einer Drohne über deren Grundstück fliegen. Häufig übersehen werden persönliche Dinge der Bewohner im Bild: gerahmte Familienfotos, Namensschilder, Post und Rechnungen, Urkunden an der Wand, Medikamente, Kalender mit Terminen. Das alles sind Informationen über Menschen, die Ihnen nur ihre Wohnung gezeigt haben. Räumen Sie es vor der Aufnahme weg oder entfernen Sie es später aus dem Bild. Bei Unterlagen, die Sie versenden, gilt derselbe Maßstab: Schwärzen Sie, was der jeweilige Empfänger für seinen Zweck nicht braucht. Pauschal alles zu schwärzen ist nicht nötig — die Objektanschrift und einzelne Angaben aus dem Grundbuch können für eine ernsthafte Prüfung erforderlich sein. Was Sie weitergeben, sollte begründet, auf den Empfängerkreis begrenzt und, wo es entfernt wird, dauerhaft entfernt sein — nicht mit einem Balken überdeckt, der sich im PDF wieder abziehen lässt.

Question 8

Welche Bildgröße und welches Format brauchen die Portale?

Accepted Answer

Liefern Sie JPG im Querformat, mindestens 1.600 Pixel breit, besser 2.000 bis 3.000, und bleiben Sie unter etwa fünf Megabyte je Datei. Damit sind Sie bei den gängigen Portalen und in jedem PDF-Exposé auf der sicheren Seite. Die genauen Grenzwerte unterscheiden sich je Portal und ändern sich — im Zweifel im Hilfebereich des Portals nachsehen. Auf das Seitenverhältnis kommt es mehr an, als viele denken. ImmoScout24 etwa stellt Ergebnisliste und Vorschau im Verhältnis 4:3 dar und beschneidet abweichende Bilder automatisch. Ein 3:2-Foto wird dort also zugeschnitten. Prüfen Sie deshalb die Vorschau jedes Portals und halten Sie wichtige Bildinhalte vom Rand fern — ein Titelbild, bei dem der Giebel abgeschnitten wird, wirkt sofort unprofessionell. Laden Sie nicht kleiner hoch als nötig. Portale rechnen Bilder selbst herunter; aus einem großen Bild wird ein sauberes kleines, aus einem kleinen wird beim Vergrößern Matsch. Umgekehrt bringt es nichts, eine 40-Megapixel-Datei hochzuladen — sie wird ohnehin verkleinert und verlangsamt nur den Upload. Für Social Media brauchen Sie zusätzliche Zuschnitte. Bildschirmfüllende Reels, Stories und TikTok-Videos laufen im Hochformat 9:16, Feedbilder und Karussells wieder anders. Planen Sie das mit ein, wenn Sie vor Ort sind — ein paar zusätzliche Hochformat-Aufnahmen kosten zwei Minuten und ersparen später den Beschnitt.

Question 9

Was kostet ein Immobilienfotograf — und wann lohnt er sich?

Accepted Answer

Für eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus liegen die Preise je nach Region und Umfang meist zwischen 200 und 500 Euro für einen Termin mit zehn bis zwanzig bearbeiteten Bildern. Luftaufnahmen mit Drohne, 360-Grad-Rundgänge und Videos werden separat berechnet und verdoppeln den Betrag schnell. Gerechnet wird das gegen die Provision. Bei einem Kaufpreis im mittleren sechsstelligen Bereich und einer fünfstelligen Provision entspricht ein Fototermin typischerweise einem niedrigen einstelligen Prozentsatz des Provisionserlöses. Ob sich das lohnt, hängt weniger am Honorar als an der Organisation — Schlüssel, Bewohner, Wetter, Wochenfrist. Eindeutig sinnvoll ist der Fotograf bei hochpreisigen Objekten, bei schwierigem Licht, bei Altbauten mit hohen Räumen und bei allem, was Sie auch in der Zeitung zeigen. Verzichtbar ist er eher bei der kleinen Eigentumswohnung im Bestand, die ohnehin binnen zwei Wochen weg ist. Der praktische Mittelweg: Sie fotografieren selbst sauber — Stativ, Tageslicht, aufgeräumt — und bessern die Bilder danach nach. Aufhellen, Farbstich entfernen, leere Räume einrichten, Garten auffrischen. Das kostet einen Bruchteil des Honorars und ist planbar.

Question 10

Wie finde ich das richtige Titelbild für ein Inserat?

Accepted Answer

Nehmen Sie das Bild, das die stärkste Eigenschaft der Immobilie zeigt — und zwar das, was ein Käufer nicht ändern kann. Lage, Ausblick, Grundstück, Fassade, Lichteinfall. Alles, was sich renovieren lässt, ist ein schwaches Titelbild. Bei einem Einfamilienhaus ist das meist die Außenansicht aus der Diagonalen, bei gutem Licht, mit etwas Grün im Vordergrund. Bei einer Eigentumswohnung selten die Fassade des Mehrfamilienhauses, sondern der hellste Wohnraum oder der Balkon mit Blick. Bei einer Dachgeschosswohnung die Schräge mit Fenster, weil genau das den Charakter ausmacht. Drei Dinge schwächen ein Titelbild: ein leerer Raum, in dem man nicht erkennt, wie groß er ist; ein Bild mit stürzenden Linien; ein Bild mit Autos, Mülltonnen oder Baustelle im Vordergrund. Das erste löst keine Vorstellung aus, die beiden anderen wirken unprofessionell, bevor irgendjemand den Text gelesen hat. Testen Sie das Titelbild in der Größe, in der es wirklich erscheint. Die Trefferliste eines Portals zeigt es daumennagelgroß auf einem Telefon. Was dort nicht in einer Sekunde erkennbar ist — heller Raum, schönes Haus, Blick ins Grüne —, funktioniert als Titelbild selten, egal wie gut es in groß aussieht.

Immobilienfotos für Exposé und Portale