Question 1

Warum ist der Grundriss das meistbeachtete Bild im Inserat?

Accepted Answer

Weil er die Frage beantwortet, die Fotos offenlassen: Wie hängen die Räume zusammen? Einzelbilder zeigen Ausschnitte; erst der Grundriss macht daraus eine Wohnung. Interessenten prüfen daran, ob ihr Leben in dieses Objekt passt — Kinderzimmer neben dem Schlafzimmer, Arbeitsplatz weg vom Wohnbereich, Bad ohne Durchgangsverkehr. Deshalb ist ein fehlender Grundriss einer der teuersten Fehler im Exposé. Ohne ihn bleibt die Anfrage aus oder es kommt eine Rückfrage, die Sie beantworten müssen — und beides kostet mehr als das Erstellen des Plans. Inserate ohne Grundriss werden zudem häufig gar nicht erst in die engere Auswahl genommen, weil sich die Wohnung nicht mit anderen vergleichen lässt. Ein schlechter Grundriss schadet fast so sehr wie keiner: ein abfotografierter, schiefer Bauplan mit Bemaßungen, Schraffuren und Stempeln des Architekturbüros. Was ein Fachmann darin liest, sieht ein Interessent nicht. Er braucht Raumnamen, Quadratmeter und eine klare Fläche — alles andere lenkt ab. Nutzen Sie den Grundriss auch als zweites Titelbild. In vielen Portalen können Sie die Reihenfolge der Bilder festlegen; direkt nach dem Titelbild ist der richtige Platz. Wer dort landet und den Schnitt versteht, klickt weiter.

Question 2

Wie wird aus einer Bauzeichnung ein ansehnlicher Grundriss?

Accepted Answer

Indem alles wegfällt, was für den Bau gedacht war: Bemaßungsketten, Schnittlinien, Achsraster, Schraffuren, Symbollegenden, Planköpfe und Stempel. Übrig bleiben Wände, Türen, Fenster, Raumnamen und Quadratmeter — und genau das ist der Grundriss, der ins Exposé gehört. Danach kommt die Lesbarkeit. Ein guter Exposé-Grundriss hat kräftige Wandlinien, gut lesbare Raumbeschriftungen in einheitlicher Schrift, eine Nordpfeil-Angabe und eine ruhige Farbgebung — oft genügt Grau für Wände, ein heller Ton für die Fläche und Ihre Hausfarbe für Akzente. Ein Maßstabsbalken hilft mehr als eine Maßstabsangabe wie 1:100, die auf dem Telefon ohnehin nicht stimmt. Bei mehreren Ebenen gehört jede auf ein eigenes Bild, in derselben Ausrichtung und mit derselben Beschriftung. Erdgeschoss und Obergeschoss übereinander auf einem Blatt zu quetschen, macht beide unlesbar. Praktisch ist die Ausgangslage selten eine saubere CAD-Datei, sondern ein Scan, eine Kopie aus der Bauakte oder ein Handyfoto vom Plan an der Wand. Das ist kein Hindernis — entscheidend ist, dass Raumaufteilung und Maße erkennbar sind. Daraus lässt sich ein neuer, sauberer Plan zeichnen.

Question 3

2D oder 3D — welcher Grundriss überzeugt mehr?

Accepted Answer

Nehmen Sie beide, aber mit unterschiedlicher Aufgabe: Der 2D-Grundriss ist die Sachinformation und gehört in jedes Exposé. Der 3D-Grundriss ist das Verkaufsbild und lohnt sich dort, wo der Schnitt erklärungsbedürftig oder die Wohnung leer ist. Der 2D-Plan gewinnt beim Vergleichen. Wer drei Wohnungen nebeneinanderlegt, will Flächen und Anordnung ablesen, nicht Möbel bewundern. Er ist außerdem eindeutig: Jeder Quadratmeter steht da, wo er hingehört, und niemand kann sich über perspektivische Effekte täuschen. Der 3D-Plan mit Möblierung gewinnt beim Vorstellen. Er zeigt auf einen Blick, dass ein Esstisch für sechs Personen hineinpasst und wo ein Doppelbett stehen kann. Besonders stark ist er bei leerstehenden Objekten, bei verwinkelten Altbauwohnungen und bei Dachgeschossen mit Schrägen, weil er die nutzbare Fläche zeigt statt der gemessenen. Wenn Sie sich entscheiden müssen, nehmen Sie den 2D-Plan. Ein Exposé ohne 3D-Darstellung ist unvollständig im Marketing, ein Exposé ohne 2D-Grundriss ist unvollständig in der Sache — und das fällt stärker negativ auf.

Question 4

Wie wird Wohnfläche korrekt berechnet?

Accepted Answer

Im Wohnbereich wird üblicherweise nach der Wohnflächenverordnung gerechnet. Danach zählen Räume mit einer lichten Höhe ab zwei Metern voll, Flächen mit einer Höhe zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, Flächen unter einem Meter gar nicht. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte. Nicht zur Wohnfläche gehören Keller, Waschküche, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Heizungsraum, Garage und nicht ausgebauter Dachboden. Das ist der häufigste Streitpunkt bei Altbauten: Ein ausgebautes Dachgeschoss mit viel Schräge hat oft deutlich weniger Wohnfläche, als die Bodenfläche vermuten lässt. Daneben existiert die DIN 277, die Grundflächen ermittelt und nicht Wohnflächen — sie kennt keine Abschläge für Schrägen und liefert deshalb systematisch höhere Werte. Eine DIN-Grundfläche ersetzt keine Wohnflächenberechnung: Wenn Sie „Wohnfläche“ schreiben, muss auch eine solche gemeint sein. Weisen Sie DIN-Flächen gesondert und mit ihrer zutreffenden Flächenart aus, und übernehmen Sie Flächen nie ungeprüft aus alten Unterlagen. Praktisch heißt das: Wenn Sie keine belastbare Wohnflächenberechnung haben, lassen Sie eine erstellen, bevor Sie inserieren. Im Mietrecht gilt: Unterschreitet die tatsächliche Wohnfläche die vertraglich vereinbarte um mehr als zehn Prozent, liegt regelmäßig ein Mangel vor, der zur Minderung berechtigt. Für Mieterhöhungen und flächenabhängige Betriebskosten zählt dagegen grundsätzlich die tatsächliche Fläche, auch bei kleineren Abweichungen. Eine Angabe im Inserat ist dabei nicht automatisch schon eine vertragliche Vereinbarung — sie kann aber beim Verkauf zur zugesicherten Eigenschaft werden.

Question 5

Muss ein Grundriss im Exposé maßstabsgetreu sein?

Accepted Answer

Eine gesetzliche Pflicht zum Maßstab gibt es für Exposé-Grundrisse nicht — aber die Darstellung darf nicht in die Irre führen. Ein Plan, der Räume systematisch größer zeigt, als sie sind, oder Proportionen verschiebt, ist eine irreführende Angabe über ein wesentliches Merkmal der Immobilie. Praktisch gilt: Die Proportionen müssen stimmen. Ein zwölf Quadratmeter großes Zimmer darf neben einem achtzehn Quadratmeter großen nicht gleich groß wirken. Ob der Plan im Ausdruck exakt 1:100 ergibt, ist dagegen nebensächlich — auf einem Telefon stimmt jeder Maßstab ohnehin nicht mehr. Nehmen Sie deshalb lieber einen Maßstabsbalken als eine Maßstabsangabe. Ein kurzer Strich mit der Beschriftung „1 m“ funktioniert in jeder Größe, auf Papier wie am Bildschirm. Dazu die Quadratmeterzahl in jedem Raum, und der Plan ist eindeutig lesbar. Ein Hinweis, der sich eingebürgert hat und sinnvoll ist: „Grundriss nicht maßstabsgetreu, Angaben ohne Gewähr“ beziehungsweise bei möblierten Darstellungen „Möblierung dient nur der Veranschaulichung“. Das ersetzt keine korrekten Proportionen, stellt aber klar, dass der Plan keine Bauvorlage ist.

Question 6

Darf ich den Grundriss des Architekten verwenden?

Accepted Answer

Nicht ohne Weiteres. Baupläne können als Darstellungen technischer Art urheberrechtlich geschützt sein, und auch der dargestellte Entwurf selbst kann als Werk der Baukunst Schutz genießen. Dass Sie oder Ihr Auftraggeber den Plan besitzen, heißt nicht, dass Sie ihn veröffentlichen dürfen — Eigentum am Blatt und Nutzungsrecht am Werk sind zwei verschiedene Dinge. In der Praxis gibt es drei Wege. Erstens: Im Architekten- oder Bauvertrag ist ein Nutzungsrecht für Vermarktungszwecke eingeräumt — dann ist alles geklärt, ein Blick in den Vertrag genügt. Zweitens: Sie fragen beim Planverfasser nach; für ein Exposé wird das selten verweigert. Drittens: Sie lassen einen eigenen, vereinfachten Grundriss neu zeichnen. Beim dritten Weg ist eine Einschränkung wichtig: Reine Maße und gewöhnliche, technisch bedingte Anordnungen sind regelmäßig nicht geschützt — eine individuelle architektonische Gestaltung kann es aber sehr wohl sein. Neu zeichnen beseitigt vorhandene Rechte also nicht automatisch. Prüfen Sie deshalb auch vor dem Nachzeichnen, ob Nutzungsrechte vorliegen und ob Sie geschützte Gestaltung übernehmen. Eine Kopie mit wegretuschiertem Planstempel ist in jedem Fall der falsche Weg. Dasselbe gilt für Pläne aus der Bauakte des Bauamts. Sie dürfen sie einsehen und Kopien erhalten, damit erwerben Sie aber kein Recht zur Veröffentlichung.

Question 7

Was tun, wenn gar kein Grundriss vorhanden ist?

Accepted Answer

Dann erstellen Sie einen. Die schnellste Quelle ist die Bauakte beim zuständigen Bauamt — dort liegen in der Regel die eingereichten Pläne. Bei Eigentumswohnungen hilft zusätzlich die Teilungserklärung mit dem Aufteilungsplan, der die Wohnung samt Sondereigentum zeigt. Wenn das nichts bringt, messen Sie selbst. Für einen brauchbaren Exposé-Grundriss genügen ein Laser-Entfernungsmesser und eine halbe Stunde: Außenkanten, Raumbreiten und -längen, Türen und Fenster mit Position, Wandstärken geschätzt. Aus einer sauberen Handskizze mit Maßen lässt sich ein ordentlicher Plan zeichnen. Verwechseln Sie diesen Plan aber nicht mit einer Wohnflächenberechnung. Ein selbst aufgemessener Grundriss dient der Darstellung; die Fläche, die Sie inserieren, sollte aus einer belegbaren Berechnung stammen. Steht beides nicht zur Verfügung, kennzeichnen Sie die Angabe entsprechend, statt eine Zahl zu erfinden. Bei Objekten, die ohnehin abgerissen oder kernsaniert werden, reicht ein einfacher Schemaplan — dort interessiert die Aufteilung weniger als die Fläche und der Zuschnitt des Grundstücks. Dann ist die Liegenschaftskarte das wichtigere Dokument.

Grundrisse im Exposé

Warum ist der Grundriss das meistbeachtete Bild im Inserat?

Wie wird aus einer Bauzeichnung ein ansehnlicher Grundriss?

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Muss ein Grundriss im Exposé maßstabsgetreu sein?

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