Im Wohnbereich wird üblicherweise nach der Wohnflächenverordnung gerechnet. Danach zählen Räume mit einer lichten Höhe ab zwei Metern voll, Flächen mit einer Höhe zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, Flächen unter einem Meter gar nicht. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte.
Nicht zur Wohnfläche gehören Keller, Waschküche, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Heizungsraum, Garage und nicht ausgebauter Dachboden. Das ist der häufigste Streitpunkt bei Altbauten: Ein ausgebautes Dachgeschoss mit viel Schräge hat oft deutlich weniger Wohnfläche, als die Bodenfläche vermuten lässt.
Daneben existiert die DIN 277, die Grundflächen ermittelt und nicht Wohnflächen — sie kennt keine Abschläge für Schrägen und liefert deshalb systematisch höhere Werte. Eine DIN-Grundfläche ersetzt keine Wohnflächenberechnung: Wenn Sie „Wohnfläche“ schreiben, muss auch eine solche gemeint sein. Weisen Sie DIN-Flächen gesondert und mit ihrer zutreffenden Flächenart aus, und übernehmen Sie Flächen nie ungeprüft aus alten Unterlagen.
Praktisch heißt das: Wenn Sie keine belastbare Wohnflächenberechnung haben, lassen Sie eine erstellen, bevor Sie inserieren. Im Mietrecht gilt: Unterschreitet die tatsächliche Wohnfläche die vertraglich vereinbarte um mehr als zehn Prozent, liegt regelmäßig ein Mangel vor, der zur Minderung berechtigt. Für Mieterhöhungen und flächenabhängige Betriebskosten zählt dagegen grundsätzlich die tatsächliche Fläche, auch bei kleineren Abweichungen. Eine Angabe im Inserat ist dabei nicht automatisch schon eine vertragliche Vereinbarung — sie kann aber beim Verkauf zur zugesicherten Eigenschaft werden.