Question 1

Was gehört in ein Immobilienexposé?

Accepted Answer

In ein vollständiges Exposé gehören: aussagekräftige Bilder mit Titelbild, Grundriss, die Eckdaten (Wohnfläche, Zimmer, Baujahr, Grundstück, Bezugstermin), die Pflichtangaben aus dem Energieausweis, eine Objektbeschreibung, eine Lagebeschreibung, der Preis samt Nebenkosten und Provision sowie Ihre Kontaktdaten. Alles andere ist Zugabe. Die Reihenfolge folgt der Art, wie gelesen wird: zuerst Bild, dann Eckdaten, dann Text. Wer die Objektbeschreibung an den Anfang stellt, verliert die Leser, die nur wissen wollen, ob Fläche und Preis überhaupt passen. Stellen Sie die harten Zahlen deshalb nach oben und die Erzählung dahinter. Zwei Abschnitte werden regelmäßig vergessen und sind genau die, nach denen Interessenten fragen: der Zustand — was wurde wann saniert, was steht an — und die laufenden Kosten: Hausgeld, Instandhaltungsrücklage, Grundsteuer, bei vermieteten Objekten die Miete. Wer sie ins Exposé schreibt, filtert Anfragen vor, statt sie zwanzig Mal am Telefon zu beantworten. Nicht ins Exposé gehören Angaben, die Sie nicht belegen können. „Ruhige Lage“ ist eine Einschätzung, „5 Minuten zur S-Bahn“ ist eine Behauptung, die sich nachmessen lässt. Wenn es zwölf Minuten sind, haben Sie bei der Besichtigung ein Problem.

Question 2

Wie schreibe ich eine gute Objektbeschreibung?

Accepted Answer

Führen Sie den Leser durch die Immobilie, so wie Sie ihn bei einer Besichtigung führen würden: Eingang, Wohnbereich, Küche, Schlafräume, Bad, Nebenräume, Außenbereich. Jeder Raum bekommt einen Satz, der seine Größe, sein Licht und seine Nutzung beschreibt. Das ist der ganze Aufbau. Schreiben Sie konkret statt schmückend. „Großzügiger Wohnbereich“ sagt nichts; „32 Quadratmeter Wohnraum mit bodentiefen Fenstern nach Süden“ beantwortet drei Fragen auf einmal. Zahlen, Himmelsrichtungen, Materialien und Baujahre sind die Substanz eines guten Textes — Adjektive sind es nicht. Ordnen Sie die Reihenfolge nach Stärke. Der erste Absatz gehört dem, was diese Immobilie von den anderen im Portal unterscheidet: der Blick, der Altbaucharme, der Schnitt, das Grundstück, die Sanierung von 2023. Wenn der erste Absatz austauschbar ist, liest kaum jemand den zweiten. Und schreiben Sie den Zustand hinein, nicht nur die Ausstattung. Welche Fenster von wann, welche Heizung, welches Dach, was wurde erneuert und was steht in den nächsten Jahren an. Das wirkt unromantisch, zieht aber genau die Interessenten an, die rechnen können — und das sind die, die kaufen.

Question 3

Wie schreibe ich eine Lagebeschreibung, die nicht nach Wikipedia klingt?

Accepted Answer

Beschreiben Sie den Alltag im Umkreis von zehn Gehminuten, nicht die Geschichte der Stadt. Was ist zu Fuß erreichbar, wie kommt man zur Arbeit, wo kaufen die Leute ein, wohin gehen die Kinder zur Schule, wo ist es abends ruhig. Das ist die Lagebeschreibung, die jemand wirklich braucht. Der Fehler, den viele machen: Sie schreiben über den Ort statt über die Adresse. Einwohnerzahl, Gründungsjahr und regionale Wirtschaftsstruktur interessieren jemanden, der eine Wohnung sucht, wenig. Interessant ist, ob der Bäcker um die Ecke ist, ob es eine Kita gibt und wie laut die Straße vor dem Fenster ist. Arbeiten Sie mit konkreten Zeiten und Entfernungen — und nur mit solchen, die stimmen. „Grundschule 400 Meter, Supermarkt 6 Gehminuten, Autobahnauffahrt 4 km“ ist überprüfbar und wirkt genau deshalb glaubwürdig. Runden Sie nicht zu Ihren Gunsten; der erste Interessent mit einer Navigations-App merkt es. Passen Sie den Schwerpunkt an die wahrscheinliche Käufergruppe an. Für Familien zählen Schulen, Spielplätze und Verkehrssicherheit; für Berufstätige Anbindung und Parkplatzsituation; für Kapitalanleger Mietniveau, Nachfrage und Entwicklung des Viertels. Dieselbe Adresse verlangt drei unterschiedliche Texte.

Question 4

Welche Pflichtangaben muss ein Immobilieninserat enthalten?

Accepted Answer

Liegt bei Veröffentlichung einer Immobilienanzeige in kommerziellen Medien ein Energieausweis vor, muss die Anzeige dessen Pflichtangaben enthalten. Bei Wohngebäuden sind das fünf: die Art des Ausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis), der im Ausweis genannte Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs, die im Ausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung, das im Ausweis genannte Baujahr und die Energieeffizienzklasse. Geregelt ist das in § 87 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) — so heißt das frühere Gebäudeenergiegesetz seit Juli 2026. Die Pflicht trifft Verkäufer, Vermieter, Verpächter, Leasinggeber oder den Makler, je nachdem, wer die Veröffentlichung verantwortet; sie gilt also auch für private Inserenten. Bei Nichtwohngebäuden gelten abweichende Anforderungen: Dort sind Endenergiebedarf beziehungsweise -verbrauch für Wärme und Strom getrennt auszuweisen. Diese Angaben gehören in jede Anzeige in einem kommerziellen Medium — Portalanzeige, Zeitungsannonce und auch den Aushang im Schaufenster. Fehlen sie, ist das eine Ordnungswidrigkeit und zugleich ein Wettbewerbsverstoß, der abgemahnt werden kann. Die Portale fragen die Felder inzwischen ab; die Aushänge im Laden werden dagegen oft vergessen. Unabhängig von der Anzeige muss der Energieausweis Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und nach Vertragsschluss übergeben werden; ausgestellt ist er zehn Jahre gültig. Zur Anzeige gehören außerdem der Kaufpreis und, sofern Käufer eine Provision zahlen, deren Höhe. Beim Verbraucherkauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses gilt seit Ende 2020: Schließt der Makler mit beiden Seiten einen Vertrag, müssen beide dieselbe Provision schulden. Wird nach einseitiger Beauftragung ein Kostenanteil auf die andere Seite übertragen, darf dieser die Provision des Auftraggebers nicht übersteigen, und der Erstattungsanspruch setzt voraus, dass der Auftraggeber seinen Anteil gezahlt und das nachgewiesen hat. Ein echter alleiniger Suchauftrag des Käufers bleibt möglich.

Question 5

Wie lang sollte eine Objektbeschreibung sein?

Accepted Answer

Als Orientierung: 1.500 bis 2.500 Zeichen für die Objektbeschreibung und 800 bis 1.500 Zeichen für die Lagebeschreibung. Das sind etwa drei bis fünf Absätze — lang genug, um alle Räume und den Zustand zu erfassen, kurz genug, dass jemand auf dem Telefon nicht abbricht. Wichtiger als die Gesamtlänge ist die Absatzlänge. Drei bis vier Sätze je Absatz, dazwischen Luft. Ein Textblock von zwanzig Zeilen wird auf einem Telefon selten gelesen, egal wie gut er ist. Zwischenüberschriften helfen zusätzlich, wenn das Portal sie zulässt. Die Länge darf mit dem Preis wachsen. Bei einer Bestandswohnung im mittleren Preissegment reichen knappe Absätze; bei einem Objekt für über eine Million erwarten Interessenten Ausführlichkeit, weil sie mehr abwägen. Umgekehrt wirkt ein langer Text für eine kleine Wohnung aufgeblasen. Gestrichen werden sollte alles, was nicht objektspezifisch ist: Sätze über Ihre Maklerphilosophie, allgemeine Marktlagen, Aufforderungen wie „Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren“. Das kostet Zeichen und sagt über die Immobilie nichts aus.

Question 6

Welche Formulierungen schrecken Käufer ab?

Accepted Answer

Drei Gruppen: leere Superlative, verschleiernde Umschreibungen und Druckformeln. „Traumhaft“, „einmalige Gelegenheit“ und „Juwel“ sagen nichts über die Immobilie. „Mit Potenzial“, „handwerkliches Geschick erwünscht“ und „gemütlich geschnitten“ werden von vielen als Code für Sanierungsstau und kleine Räume gelesen. Und „Nur solange der Vorrat reicht“ macht aus einem Zuhause ein Sonderangebot. Das Problem an den Umschreibungen ist nicht, dass sie Mängel benennen — das sollen sie. Das Problem ist, dass sie sie benennen, ohne sie zu benennen. Der Leser übersetzt dann ins Schlimmstmögliche. „Bad und Elektrik stammen von 1985 und sollten erneuert werden“ klingt härter, wirkt aber vertrauenswürdiger und zieht Interessenten an, die genau so ein Objekt suchen. Ebenfalls schädlich: Behauptungen, die sich in der Besichtigung binnen Sekunden widerlegen. „Sehr ruhig gelegen“ an einer Durchgangsstraße, „hell und lichtdurchflutet“ bei Nordausrichtung, „5 Minuten zum Zentrum“ bei zwölf. Jede dieser Übertreibungen kostet nicht den einzelnen Termin, sondern die Glaubwürdigkeit des gesamten Exposés. Vorsicht außerdem bei Formulierungen, die Interessentengruppen ausschließen — etwa Hinweise, für wen sich die Wohnung „eignet“ oder gerade nicht. Was als Serviceinformation gemeint ist, kann als Benachteiligung gelesen werden. Beschreiben Sie die Immobilie, nicht die erwünschten Bewohner.

Question 7

Darf ich Texte von der KI schreiben lassen?

Accepted Answer

Ja. Für Exposé-Texte gibt es keine gesonderte Pflicht, den KI-Einsatz anzugeben. Rein maschinell erzeugte Texte genießen in aller Regel selbst keinen Urheberrechtsschutz — das heißt aber nicht, dass ihre Nutzung frei von Rechten Dritter wäre: Eine Ausgabe kann geschützte fremde Formulierungen übernehmen. Ein Blick auf auffällig geschliffene Passagen und die Nutzungsbedingungen des Anbieters gehört deshalb dazu. Die eigentliche Arbeit liegt woanders. Ein Sprachmodell kennt Ihre Immobilie nicht; es formuliert aus dem, was Sie eingeben. Fehlt eine Angabe, wird sie plausibel ergänzt — und plausibel ist nicht wahr. Typische stille Erfindungen sind Baujahre, Heizungsarten, Entfernungen, Schulen im Umkreis und Sanierungsjahre. Jede Zahl im fertigen Text gehört gegengeprüft. Sinnvoll ist KI dort, wo es um Form geht, nicht um Fakten: Rohnotizen in ganze Sätze bringen, denselben Text für zwei Zielgruppen umschreiben, eine zu lange Beschreibung auf Portallänge kürzen, den Ton von sachlich auf warm drehen. Das sind Aufgaben, bei denen die Maschine gut ist und wenig falsch machen kann. Was Sie vermeiden sollten: den Text ungelesen übernehmen. Erkennbar generierte Exposés mit immer gleicher Satzmelodie fallen inzwischen auch Laien auf, und sie wirken wie das Gegenteil von persönlicher Betreuung. Zwei Minuten Nacharbeit machen aus einem generierten einen eigenen Text.

Question 8

Wie passe ich den Ton an die Zielgruppe an?

Accepted Answer

Entscheiden Sie zuerst, wer kauft, und schreiben Sie dann für diese Person. Für Familien schreiben Sie über Alltag und Sicherheit, für Kapitalanleger über Zahlen und Zustand, für Erstkäufer erklärend, für Käufer im oberen Preissegment knapp und zurückhaltend. Derselbe Text für alle erreicht niemanden richtig. Konkret unterscheiden sich vor allem drei Dinge: die Satzlänge, das Vokabular und die Reihenfolge der Argumente. Ein Anlegertext beginnt mit Rendite, Mietsituation und Instandhaltungsstau; ein Familientext beginnt mit Garten, Kinderzimmer und Schulweg. Die Immobilie ist dieselbe, die Rangfolge nicht. Auf die Anrede kommt es weniger an, als viele denken. „Sie“ ist bei Kaufimmobilien der Normalfall und wirkt nie falsch; „Du“ passt allenfalls bei jungen Zielgruppen und kleinen Einheiten und sollte dann zum Rest Ihres Auftritts passen. Wechseln Sie innerhalb eines Exposés nie. Der praktische Weg: Schreiben Sie eine sachliche Grundfassung mit allen Fakten und leiten Sie daraus die Varianten ab. So bleibt der Inhalt identisch, und Sie ändern nur Betonung und Reihenfolge — statt zwei Texte zu pflegen, die irgendwann auseinanderlaufen.

Question 9

Wie beschreibe ich eine Immobilie mit Mängeln ehrlich und trotzdem attraktiv?

Accepted Answer

Benennen Sie den Mangel, ordnen Sie ihn ein und stellen Sie ihn in den Zusammenhang des Preises. „Das Bad stammt aus den Achtzigern und sollte erneuert werden; im Kaufpreis ist das berücksichtigt“ ist ein Satz, der Vertrauen schafft, Anfragen filtert und die Verhandlung vorwegnimmt. Viele Mängel fallen bei der Besichtigung ohnehin auf — verdeckte Mängel dagegen nicht: Feuchtigkeit hinter Verkleidungen, Schadstoffe, Leitungsprobleme, Beeinträchtigungen, die nur zeitweise auftreten. Gerade solche bekannten, aber nicht erkennbaren Umstände müssen Sie aktiv offenlegen. Wer einen bekannten wesentlichen Mangel arglistig verschweigt, kann sich später nicht auf einen vertraglichen Gewährleistungsausschluss berufen. Was hilft, ist Kontext. Nennen Sie, was bereits erneuert wurde, und stellen Sie den offenen Punkt daneben: „Dach 2019 neu, Fenster 2021 getauscht, Elektrik steht an.“ So entsteht das Bild eines gepflegten Hauses mit einer offenen Position statt eines Sanierungsfalls. Wenn Sie eine belastbare Kostenschätzung haben, nennen Sie eine Spanne. Und wählen Sie die richtige Zielgruppe. Ein Objekt mit Sanierungsbedarf ist für Käufer mit Eigenleistung, für Handwerker, für Anleger mit Modernisierungsplan attraktiv — nicht für die Familie, die sofort einziehen will. Wenn Sie den Text auf diese Gruppe ausrichten, wird aus dem Mangel ein Suchkriterium.

Exposé-Texte, die gelesen werden

Was gehört in ein Immobilienexposé?

Wie schreibe ich eine gute Objektbeschreibung?

Wie schreibe ich eine Lagebeschreibung, die nicht nach Wikipedia klingt?

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Darf ich Texte von der KI schreiben lassen?

Wie passe ich den Ton an die Zielgruppe an?

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